В Симферополе за последние годы в частные руки и за бесценок перешли подвалы, чердаки и дворы, которыми по закону могут распоряжаться только жильцы домов. Почему так происходит? Все чаще собственников квартир в многоквартирном доме интересует вопрос: кому принадлежат технические этажи, подвалы и чердаки, собственно, как и сам дом в целом?
Языком закона
После введения в 1992 году в действие Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» граждане, которые пользовались квартирами государственного жилищного фонда на условиях найма, получили право на их приватизацию в порядке и на условиях, определенных этим законом.
Автоматически с получением в частную собственность своей квартиры граждане стали и совладельцами всего дома. Согласно ч. 2 статьи 10 упомянутого закона, владельцы квартир многоэтажек являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.п.) передаются в собственность квартиросъемщиков безоплатно и отдельно приватизации не подлежат.
Согласно статьи 382 Гражданского кодекса Украины, собственникам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехничное и прочие оснащения за пределами или внутри квартиры, а также сооружения, здания, которые предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир, а также собственников нежилых помещений, которые расположены в жилом доме.
Это же право и совладения, и соответственно распоряжения общим совместным имуществом определил Конституционный суд Украины в своем решении от 2 марта 2004г. № 4-рп/2004. Тогда Конституционный суд установил, что вспомогательные помещения передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения сособственников многоквартирного дома, вступления в него.
При этом Конституционный суд установил, что вопрос относительно согласия сособственников на осуществление действий относительно вспомогательных помещений, в частности, аренды, решается в соответствии с законами Украины, определяющими правовой режим собственности. Гражданским кодексом Украины предусмотрено, что общая собственность двух и более лиц без определения частей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью. При этом сособственники имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не предусмотрено договоренностью между ними. Распоряжение таким имуществом осуществляется по согласию всех сособственников.
Что относится к вспомогательным помещениям
Следует отметить, что сегодня единого перечня объектов, которые необходимо относить к вспомогательным помещениям, не существует. Например, Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» относит к вспомогательным помещениям кладовки, сараи и другие объекты, не уточняя, какие именно.
Единственное законодательное определение вспомогательных помещений содержит Закон Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома». Под ними следует понимать помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, подвалы, чердаки, шахты и машинные отделения лифтов и иные технические помещения). При этом Законом установлено, что часть вспомогательных помещений составляет общее имущество (часть вспомогательных помещений жилищного комплекса, которые могут использоваться в соответствии с назначением на условиях, определенных в уставе объединения (кладовки, гаражи, в том числе подземные, мастерские и т.п.), а часть - неделимое имущество, которое состоит из конструктивных элементов дома, технического оборудования дома, обеспечивающего надлежащее функционирование жилого дома). Таким образом, на сегодня единственным критерием отнесения помещения к категории вспомогательных закон указывает участие помещения в обеспечении эксплуатации жилого дома и бытового обслуживания населения.
Еще одно решение
В прошлом месяце, а именно 9 ноября Конституционный Суд Украины очередной раз своим решением № 14-рп/2011 разъяснил, что владельцы квартир в домах являются также сособственниками вспомогательных помещений. При этом не имеет никакого значения, получили они жилье в результате приватизации купили или получили в дар.
С обращением в Конституционный суд обратился гражданин Г., который просил официально прояснить вопрос о том, становятся ли вспомогательные помещения в многоквартирном доме объектом права совместной собственности граждан, получивших квартиры в этом доме в собственность по гражданско-правовым сделкам (купли-продажи, дарения) а не в процессе приватизации. В своем обращении он ссылался на то, что многие чиновники в своих разъяснениях и суды в своих решениях считают, что в результате гражданско-правовых сделок право собственности приобретается только на квартиру, а вспомогательные помещения находятся в собственности лишь тех, кто получил квартиру в процессе приватизации.
В своем решение Конституционный суд, подчеркивает, что как приватизация, так и гражданско-правовая сделка являются одинаковыми юридически значимыми основаниями приобретения права собственности на квартиру. Поэтому, независимо от способов приобретения квартир (и жилых помещений в общежитиях), все собственники квартир (и помещений) являются сособственниками вспомогательных помещений в домах и общежитиях, а также сособственниками технического оборудования и элементов внешнего благоустройства дома.
В решении Конституционного суда речь идет также о распространении на вспомогательные помещения правового режима как общей совместной, так и общей долевой собственности. Этот режим предполагает особый порядок осуществления правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению, и субъекты права собственности при этом не обособляются в зависимости от оснований приобретения ими права собственности на квартиру.
Как отвоевать подвал
Если помещения нежилые и находятся в коммунальной собственности, местные органы власти могут сдать их в аренду, но только после того, как жильцы дадут добро. Однако далеко не всегда люди реагируют на махинации с недвижимостью своевременно и правильно. В итоге недобропорядочный арендатор успевает перевести подвал из статуса «вспомогательного помещения», которое по закону продаваться не должно, в статус «нежилого», которое можно узаконить и продать. В итоге человек, который изначально брал помещение в аренду, получает возможность выкупить его, а после перепродать помещение без ведома жильцов.
Так или иначе, собственники квартир многокварного дома имеют возможность прекратить несанкционированное использование их совместной собственности. Если подвал вашего дома или иное вспомогательное помещение сдается в аренду и вы с этим не согласны, обратитесь в управление коммунальной собственности местного совета, с требованием расторгнуть договор аренды. Если же вам откажут или указанное помещение уже выкупленно или приватизировано, то за возвращение права распоряжения своим имуществом, нужно будет бороться в судебном порядке. В любом случае главное - своевременная реакция жильцов.
К сожалению, указанные выше решения Конституционного суда, защитив права жильцов и отметив, что для возникновения этого права собственности жильцы многоквартирных домов не обязаны объединятся в объединения совладельцев или совершать иные юридически значимые действия, не решили проблему по сути и породили целый ряд новых вопросов, на которые нет адекватных ответов ни в действующем законодательстве ни в судебной практике. А отсутствие четких критериев отнесения того или иного помещения дома к категории вспомогательных является серьезнейшей правовой проблемой, породившей многочисленные судебные споры. И решать эту проблему необходимо на законодательном уровне, а не путем толкования норм действующих законов судьями Конституционного суда.
Гульнара Абдурешитова, юрист
Комментариев нет:
Отправить комментарий