Вопрос - Ответ

Мы с сестрой оформили в собственность полученный по наследству дом в равных долях. Она хотела выкупить мою долю, но не было средств. Сестра предложила мне  подписать текст договора, который она сама и составила. После подписания соглашения семья сестры заселилась на всю площадь дома, включая и мою долю. Один из пунктов договора гласил: сестра не оплачивает мне компенсацию за проживание, я же, в свою очередь, не плачу ей за ремонт и содержание дома.  В дальнейшем эти условия выполнялись. Чрез несколько лет средства нашлись, мою долю выкупили и со мной рассчитались. Ответьте, пожалуйста, за счет чьих средств все эти годы должен был производиться ремонт дома?

******

Закон не обязывает других сособственников заручаться решением другого собственника перед осуществлением ремонта. Обязанность участника долевой собственности соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению закреплена Гражданским кодексом Украины. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. В вашем случае между  долевыми собственниками дома было заключено соглашение (договор)  о порядке пользования имуществом.  В  связи с чем  вы не обязаны  возмещать  понесенные ей  расходы на ремонт  и содержание дома.  Расходы  по содержанию дома ваша сестра понесла  по своей воле.  Поэтому  требования по поводу возмещения  затрат  в ее пользу будут необоснованными.

Ответственность за неоказание или недоброкачественное оказание коммунальных услуг

Гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами, товариществами и т. д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях не регулируются законодательством о защите прав потребителей.

Однако предоставление этими организациями гражданам (в том числе членам этих организаций) платных услуг подпадает под действие законодательства о защите прав потребителей.

 Так, например, если уставом ЖСК предусмотрена обязанность кооператива обеспечивать оказание платных коммунальных услуг гражданам, то на отношения, возникающие по поводу предоставления указанных услуг, распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.

По общему правилу отношения, регулируемые Законом «О защите прав потребителей», могут возникать из возмездных гражданско-правовых договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг, в частности (применительно к сфере ЖКХ):

– из договоров найма жилого помещения (в том числе социального найма) в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится соответствующее жилое помещение, предоставления или обеспечения предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;

– из договоров подряда (бытового, строительного, на техническое обслуживание приватизированного, а также другого жилого помещения, находящегося в собственности граждан);

– из договора энергоснабжения, являющегося разновидностью договора купли – продажи, когда в качестве продавца соответствующего вида энергии (электричество, вода, газ, тепло) выступает энергоснабжающая организация.

В настоящее время все граждане, проживающие как в приватизированных, так и неприватизированных квартирах в многоквартирных жилых домах, являются потребителями жилищно-коммунальных услуг. Их исполнителем, т. е. стороной в правоотношениях, регулируемых соответствующими положениями ГК РФ, ЖК РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей» и другими нормативно-правовыми документами, в контексте определения, данного в п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

Помимо этого, при определении субъекта соответствующей ответственности перед потребителем необходимо иметь в виду, что в отдельных муниципальных образованиях сложилась практика, при которой фактическим исполнителем жилищно-коммунальных услуг является орган местного самоуправления, реализующий функции управляющей организации в отношении соответствующего муниципального жилищного фонда непосредственно через свои структурные подразделения. Подобная практика является неправомерной, так как свидетельствует о совмещении органом власти функций хозяйствующего субъекта, что противоречит соответствующим положениям ч. 3 ст. 15 ФЗ РФ «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ, и в отдельных случаях по формальному признаку может затруднять осуществление защиты прав потребителей на основе правовых норм Закона о защите прав потребителей, поскольку указанный законодательный акт вообще не определяет органы государственной власти и местного самоуправления в качестве субъектов регулируемых им правоотношений.

При оценке договорных отношений, фактически сложившихся в сфере ЖКХ, особое внимание следует уделять рассмотрению обстоятельств отключения граждан – потребителей от источников электроэнергии, тепла, воды и т. д. Подобные действия на практике как правило осуществляются либо в качестве соответствующей «меры воздействия» на недобросовестных плательщиков жилищно-коммунальных услуг или являются следствием неоплаты ресурсоснабжающим организациям оказанных ими коммунальных услуг организациями – исполнителями, обеспечивающими предоставление этих услуг гражданам – потребителям и являющимися по отношению к ним обязанной стороной.

В соответствии с п. 3 ст. 541 ГК РФ гражданин, использующий энергию для бытового потребления, вправе использовать ее в необходимом ему количестве, а права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере (согласно п. 3 ст. 55 Конституции РФ), в какой это необходимо для целей, прямо определенных указанной статьей Основного Закона РФ.

Исходя из соответствующих положений абз. «а», «б» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам обеспечение потребителей жилищно-коммунальных услуг надлежащим теплоснабжением, электроснабжением, холодным и горячим водоснабжением является для исполнителя обязательным.

При этом согласно п. 5 ст. 4 Закона о защите прав потребителей и абз. «б» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам каждый потребитель имеет право на то, чтобы услуги, связанные с энерго-, тепло– и водоснабжением занимаемого им жилого помещения, соответствовали по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 547 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим реальный ущерб (п. 1 ст. 15 ГК РФ).

Основные обязанности коммунальщиков

Тема  жилищно-коммунальных услуг сегодня самая болезненая для украинского общества. Действительно, цены на такие услуги продолжают  расти, а вот их качество оставляет желать лучшего.  Попробуем разобраться в правах и обязанностях потребителей коммунальных услуг и   вспомним основные   законы   которые обязывают государство нас защищать.

Отключать свет, газ и  воду безосновательно не должны 

Согласно Закону Украины «О жилищно-коммунальных услугах»,  коммунальные услуги должны предоставляться бесперебойно, за исключением времени перерыва на:

• проведение ремонтных и профилактических работ, которые предусмотрены в соответствующем графике;
• межотопительный период для систем отопления;
• ликвидацию последствий, связанных с действием непредотвратимой силы.

При этом потребитель имеет право на уменьшение размера платы за оказанные услуги в случае их не предоставления либо же предоставления в неполном объеме.

Если крыша протекает, а ЖЭУ бездействует

В соответствии с Законом  Украины «О жилищно-коммунальных услугах», исполнитель обязан обеспечивать вовремя и соответствующего качества предоставление жилищно-коммунальных услуг согласно законодательству и условиям договора. А в соответствии с «Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий», работники ЖЭУ обязаны с определенной периодичностью производить плановые и внеплановые осмотры дома для установления  его технического состояния и выявления возможных повреждений отдельных элементов после дождей, снегопадов, ветров и иных природных явлений. Выявленные неполадки и повреждения записываются в журнал учета результатов осмотра и устраняются исполнителем самостоятельно или с привлечением специализированных организаций. Из этого следует, что крышу вашего дома работники ЖЭУ должны   периодически осматривать и своевременно выявлять всевозможные повреждения мягкой кровли и конструкционных элементов. По выявленным повреждениям, опять-таки  в соответствии с приказом  Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства,  ЖЭУ обязан произвести частичный ремонт кровли дома (до 10%). В случае  если крыша требует еще и капитального ремонта, ЖЭУ должен  подать сведения в управление жилищного хозяйства  городского совета на предмет рассмотрения вопроса о включении дома в титульный список капитальных ремонтов. В соответствии с Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, ваше  заявление  по устранению течи крыши должно  быть рассмотрено в день его  поступления. В том случае, когда для устранения неисправности понадобится более длительное время, вас должны письменно уведомить о принятом решении с определением срока выполнения работ. Неустранение неисправности в установленный срок является невыполнением работ.

Кто в доме хозяин?

В Симферополе за последние годы в частные руки и  за бесценок перешли  подвалы, чердаки и дворы, которыми по закону могут распоряжаться только жильцы домов. Почему так происходит? Все чаще собственников квартир в многоквартирном доме интересует вопрос: кому принадлежат технические этажи, подвалы и чердаки, собственно,  как и сам дом в целом?

Языком закона

После введения в 1992 году в действие Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» граждане, которые пользовались квартирами государственного жилищного фонда на условиях найма, получили право на их приватизацию в порядке и на условиях, определенных этим законом.

Автоматически  с получением в частную собственность своей квартиры граждане стали и совладельцами всего дома. Согласно ч. 2 статьи 10 упомянутого закона, владельцы квартир многоэтажек являются совладельцами вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей долей в имуществе дома. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.п.) передаются в собственность квартиросъемщиков безоплатно и отдельно приватизации не подлежат.

Согласно  статьи  382 Гражданского кодекса Украины, собственникам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехничное и прочие оснащения за пределами или внутри квартиры, а также сооружения, здания, которые предназначенные для обеспечения потребностей всех собственников квартир, а также собственников нежилых помещений, которые расположены в жилом доме.

Это же право и совладения, и соответственно распоряжения общим совместным имуществом определил Конституционный  суд Украины в своем решении от 2 марта 2004г. № 4-рп/2004. Тогда Конституционный суд установил, что вспомогательные помещения передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения сособственников многоквартирного дома, вступления в него.

НКРЭ урегулировала взаимоотношения энергоснабжающих компаний и ОСМД

Национальная комиссия регулирования электроэнергетики Украины (НКРЭ) в соответствии с Законом Украины "Об электроэнергетике" и во исполнение пункта 3 Протокола заключительного заседания Рабочей группы по расширенному обсуждению проблемных вопросов, возникающих при урегулировании взаимоотношений энергоснабжающих компаний (электропередающих организаций) и объединений совладельцев многоквартирных домов (жилищно-строительных кооперативов), от 13.10.2011 приняла распоряжение НКРЭ от 28.11.2011 № 215-р «Об урегулировании взаимоотношений энергоснабжающих компаний и объединений совладельцев многоквартирных домов (жилищно-строительных кооперативов)».

Тарифы: росли, растут и будут расти

Местные советы в Крыму добросовестно выполнили  постановление   Кабмина о едином  подходе  к формированию тарифов на жилищно-коммунальные услуги, сформировав  их в кратчайшие сроки. Не  стал исключением  и Симферопольский городской совет, который опубликовал на своем официальном сайте и в газете «Южная столица» целый ряд регуляторных актов повышающих тарифы  на жилищно-коммунальные услуги в несколько раз.

Напомним,  1 июня этого года Кабинет Министров Украины принял постановление « Об обеспечнии единого подхода к формированию тарифов на жилищно-коммунальные услуги», которым одобрил пять порядков по формированию тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В частности,  документом  были утверждены Порядок формирования тарифов на тепловую электроэнергию, услуги по централизованному отоплению и снабжению горячей водой; Порядок формирования тарифов на централизованное водоснабжение и водоотвод; Порядок формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий; Порядок расчета розничного тарифа на электрическую энергию, а также Порядок установления розничных цен на природный газ для населения.