Реформа ЖКХ сделала следующий шаг

Правительство Украины развернуло бурную деятельность по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Так,  15 марта по инициативе Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Верховная рада приняла  законопроект № 8474 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объединений совладельцев многоквартирного дома», который вносит существенные изменения в законодательство по вопросам создания и деятельности ОСМД. Кроме того министерством направлен в ВР дополнительно  целый  ряд нормативно-правовых актов и предложений  существенно меняющих правила игры на рынке жилищно-коммунального хозяйства.

Чтобы количество переросло в качество

Взять ответственность за свой дом, его техническое состояние, за получение услуг надлежащего качества и в достаточном количестве возможно лишь создав ОСМД  - объединение совладельцев многоквартирного дома. Альтернативы им нет.  Эту простую истину четко доводят кондоминимумы в разных странах, которые обеспечивают достойные условия проживания своих граждан.

Изучение практики функционирования ОСМД убедительно доказывает, что создание таких объединений более в полной мере обеспечивает реализацию совладельцами многоквартирных домов своих имущественных прав, предоставляет им возможность реально влиять на эффективность содержания и обслуживания жилья, а также в целом на качество предоставления жилищно-коммунальных услуг.

Согласно госпрограмме реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2009–2014 годы, к концу 2014-го на баланс ОСМД или жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) должно быть передано более 50% жилфонда страны.

Чиновники надеются, что к 2015-му на  Украине будет работать около 46 тыс. ОСМД. Пока же в стране насчитывается около 13,5 тыс. таких объединений, они созданы примерно в 15% многоквартирных домов. При этом  эксперты считают, что из них реально действует примерно 70%. В Крыму действует лишь 760 ОСМД, что охватывает менее 10 процентов жилищного фонда. Например, в Симферополе,  несмотря на то, что это столица автономии    создано их всего 77.  Большинство из них - это бывшие жилищные и жилищно-строительные кооперативы, или дома,  которые никогда не обслуживались ЖЭУ.  Сам процесс регистрации ОСМД и передачи имущества длится порой годами и сталкивается с огромными бюрократическими препятствиями. Хотя миновало 20 лет со времени принятия специального закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирных домов», крымчане  не торопятся создавать их в своих домах. Основная причина - несовершенная законодательная и нормативная база, которая должна была бы регулировать деятельность ОСМД. Поэтому многие годы  в сообществе объединений совладельцев, в депутатском корпусе, в обществе в целом  велась работа по  наработке новых законодательных инициатив по созданию и развитию ОСМД, которое значительно увеличили бы их  количество.

«За» и «Против»

Перед принятием Законопроекта «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объединений совладельцев многоквартирного дома» № 8474, специалисты и общественные организации которые занимаются проблемами жильцов  многоквартирных домов и реформой ЖКХ,  разбились на два основных лагеря: сторонников и противников его принятия.
Так,  законом вносятся  существенные изменения в Земельный и Гражданский кодексы и профильный Закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», которые направлены на совершенствование порядка создания и деятельности объединения совладельцев многоквартирного дома, и во многом упрощают механизм создания и функционирования ОСМД.  

Если президент его подпишет, то жители через объединение совладельцев многоквартирных домов смогут сами распоряжаться придомовой территорией и больше не платить по завышенным тарифам за содержание дома.  Согласно законодательным нововведениям, теперь земля и придомовая территория передаются безвозмездно в постоянное пользование ОСМД по его ходатайству. Представители ОСМД будут сами распоряжаться всем: ставить или не ставить киоски, гаражи и будут уверены, что перед их окнами не возникнет незаконная застройка. Теперь предыдущий балансодержатель обязан в течение трех месяцев передать объединению жителей техническую документацию на дом. До сих пор ЖЭКи затягивали процесс ее передачи.  Кроме того, новоиспеченный законодательный акт четко предусматривает, что плата за услуги ЖКХ для ОСМД будет начисляться по тем же тарифам, что и для населения, а не как для юридических лиц.  Установлено, что «обязательные взносы и платежи совладельцев - средства на содержание и ремонт общего имущества, перечень и размеры которых, а также порядок их уплаты устанавливаются согласно уставу объединения решением общего собрания. К тому же теперь при принятии решения о создании в доме ОСМД все жильцы автоматически становятся его участниками. Кроме того, на уплату взносов по счетам объединений совладельцев распространяются и  субсидии.  Сторонники закона убеждены, что после указанных изменений  на  Украине существенно  увеличится количество ОСМД.

Но есть в документе и спорные моменты. Например, в нем указано, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, а также придомовая территория, по ходатайству высшего органа управления объединения передаются бесплатно в постоянное пользование или в собственность этому объединению. При этом  в законопроекте не оговорены ни сроки, ни условия передачи. Земельный вопрос был одним из самых больных на этапе обсуждения документа. А отсутствие процедуры может привести к злоупотреблениям и коррупции в сфере приватизации придомовой территории.

Не урегулирован вопрос поддержки развития ОСМД, особенностей создания  в нововыстроенных и реконструированных домах (а именно  эти предложения должны были дать толчок к развитию ОСМД  и массовости их создания). Еще одним пробелом является отсутствие механизмов получения информации относительно совладельцев дома (собственников квартир),  поскольку   создавать или развивать ОСМД, не зная кто твои соседи и что кому в доме принадлежит  практически невозможно.

Поэтому противники закона критикует ряд, его положений, в том числе и передачу земли в распоряжение ОСМД.

Местные органы власти  не заинтересованы в развитии  ОСМД

Несмотря на попытки правительства  стимулировать создание и развитие ОСМД, большинство инициатив тормозится на местном уровне.

Существует множество причин медленного формирования объединений владельцев жилья, и главной  из них,  по мнению министра регионального развития Анатолия Близнюка, которое он неоднократно публично озвучивал,  является отсутствие поддержки со стороны местных органов самоуправления. Именно местные власти часто не заинтересована в создании ОСМД, потому что у них уже есть наработанные схемы по хищению бюджетных и народных средств. Настоящая причина растягивания процесса создания ОСМД на годы - желание как можно дольше сохранять возможность незаконного отчуждения помещений и придомовых территорий, поскольку необъединенным людям трудно защищать собственные интересы.

Взять к примеру, Симферопольский  городской совете. Здесь  нет должностного лица или  специальной комиссии, которая занималась бы проблемами  ОСМД и ЖСК, нет и отдельной программы по созданию и развитию ОСМД в городе. Общественный совет г. Симферополя, в который вошли «ручные»  общественные организации,   практически не работает.   Никаких решений, кроме регистрации отдельно взятых ОСМД и передачи в управление жилых комплексов Симферопольским городским советом не принимались. Специального обучения для представителей или руководителей ОСМД не проводилось. Встречи и консультации носят скорее случайный характер. Никакой системной работы, судя по запланированным мероприятиям на 2012 год,  по созданию и развитию ОСМД Симферопольским городским советом и районными советами не ведется. К таким выводам пришла общественная организация «Крымский центр правой инициативы» проведя анализ жилищно-коммунальной политики по развитию объединений совладельцев многоквартирного дома и процедуры передачи в собственность земельных участков,  необходимых для обслуживания многоквартирных жилых домов.

Что касается программы реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства города  Симферополя на 2011-2014 годы, то она  загружена  чрезмерным описанием проблем жилищно-коммунального хозяйства, повествованием  о важности создания альтернативы ЖЭКам, банальным переписыванием положений законодательства.

Вопрос придомовой территории, механизм передачи дома в управление (на баланс), участие предыдущего владельца в первом капитальном ремонте, обслуживание тепловых счетчиков, экспертиза и ремонт лифтов - это далеко не полный перечень вопросов, которые нужно решать ОСМД вместе с городской властью, но, увы, этого пока не происходит.

Напомним, что реформой ЖКХ предусматривается не только создание ОСМД, но и последующая ликвидация ЖЭУ, а вместо  них создание частных управляющих компаний.  По информации начальника управления жилищно-коммунального хозяйства Симферопольского горисполкома Анатолия Рогова, в городском совете рассматривается вопрос создания частных управляющих компаний  для  обслуживания и помощи ОСМД в Киевском и Центральном районах города.  В Железнодорожном районе такая компания уже успешно работает.   Без сомнения,  рынок услуг по управлению жильем должен быть создан, иначе количественное создание ОСМД повторит судьбу других декларативных реформ.  Но при  низких темпах регистрации ОСМД в Симферополе и отстутсвие системной работы по решению их проблем,  возникает вопрос: для кого планируют создавать управляющие компании в Симферополе?

Ответ очевиден. Отсутствие ОСМД позволит легко, решением городского совета, навязать неорганизованным  владельцам  квартир услуги частных управляющих компаний, которые, как и в России, где произошла аналогичная реорганизация ЖКХ, превратятся в монопольных монстров.

Поэтому мой практический совет. Сядьте вместе за стол переговоров, обсудите, есть ли в вашем доме инициативные жильцы, которые готовы взять на себя обязанности по созданию ОСМД, готовы ли вы сами оказывать им посильную помощь или же все пустить на самотек а потом сожалеть об упущенных возможностях.

Гульнара Абдурешитова, юрист