Как стать хозяином придомовой территории

Языком закона

Статьей 89 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что в общей совместной собственности находятся земельные участки, в том числе и совладельцев жилого дома.

При этом согласно статье 42 Земельного кодекса Украины, земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним строения, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами.

В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома, соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование всем его совладельцам. Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним строения, сооружения и придомовые территории, определяются на основании проектов распределения территории квартала, микрорайона и соответствующей землеустроительной документации.

Оформить землю в собственность легче сообща

На сегодняшний день оформить землю многоквартиного дома в собственность по закону имеют право только объединения совладельцев многоквартирного дома (далее ОСМД). При этом в случае передачи этого участка в собственность, земельный участок придомовой территории не становится собственностью ОСМД, а является общей совместной собственностью всех совладельцев.

Для справки. ОСМД - юридическое лицо, созданное собственниками квартир и помещений дома для совместного управления и содержания дома и для совместного использования общего имущества. ОСМД является неприбыльной организацией, которая имеет печать и банковский счет и может заключать гражданско-правовые договоры. Главные задачи ОСМД - улучшение содержания жилых домов и придомовой территории, содействие членам объединения в получении качественных коммунальных услуг, рациональное использование платежей жильцов, управление общей собственностью.

Статьей 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» определено понятие «жилой комплекс», а именно, жилой комплекс - единый комплекс недвижимого имущества, образованный земельным участком в установленных пределах, расположенным на ней жилым многоквартирным домом или его частью вместе с сооружениями и инженерными сетями, которые образуют целостный имущественный комплекс.

Что относится к придомовой территории

В Земельном кодексе и во всем украинском законодательстве понятие «придомовая территория» отсутствует, хотя оно встречается в нескольких подзаконных актах. Согласно статье 1 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», понятие «придомовая территория» определяется как территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом на право собственности или пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания дома. Аналогичный термин приведен в Приказе Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 г. № 76.

Минрегионстрой своим Приказом от 29.12.2011 № 389 утвердил Методические рекомендации по определению придомовых территорий многоквартирных домов, которыми:

1) под придомовой территорией предлагает понимать территорию вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации в пределах соответствующего земельного участка, на котором находятся многоквартирный дом и принадлежащие ему здания и сооружения, и который необходим для обслуживания многоквартирного дома и обеспечения удовлетворения жилищных, социальных и бытовых нужд владельцев (совладельцев) и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме;

2) определил состав придомовой территории многоквартирного жилого дома: в него могут входить (в случае наличия): отмастки вокруг жилого дома; полоса озеленения вдоль стен жилого дома, местный проезд, тротуар и полоса вдоль фасада без входов, обеспечивающая проезд пожарных машин; игровые площадки; площадки для мусоросборников; площадки для хозяйственных строений и сооружений; специально оборудованные площадки для парковки автомобилей, принадлежащих жителям дома.

В пределах каждой придомовой территории не обязательно могут быть размещены все приведенные составные элементы, но минимально допустимая величина придомовой территории не может быть меньше территории технического обслуживания соответствующего многоквартирного жилого дома, если указанное возможно в существующей застройке.

Определить такую минимально допустимую величину придомовой территории как для новостроек, так и для существующих застроек можно путем изготовления проектной документации, инициаторами которой могут быть как ОСМД, ЖСК, так и жители домов. Исполнителя таких работ назначают органы местного самоуправления.

Границы придомовой территории жилого дома указаны в правоустанавливающих документах на земельный участок (в частности, в технической документации или проекте отвода земельного участка), который закреплен за домом.

При отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, наличием которых можно поинтересоваться в БТИ и ЖЭУ соответствующего района, с заявлением о предоставлении информации можно обратиться в управление архитектуры, строительства Симферопольского городского совета и в управление госкомзема в г. Симферополь.

Основные правила перевода придомовой территории в собственность ОСМД

После взятия дома на свой баланс ОСМД необходимо сделать следующее:

1. Принять на общем собрании решение о взятии земельного участка в собственность или в пользование.

2. Письменно обратиться к городскому голове с заявлением на оформление права собственности или пользования земельным участком придомовой территории.

Если проекта раздела квартала нет, в том же заявлении рекомендуется обратиться с просьбой инициировать разработку и утверждение проекта раздела соответствующего квартала (микрорайона).

3. После получения технического задания и разрешения на отведение придомовой территории, необходимо обратиться в землеустроительную организацию, предоставив целый ряд документов и копий документов о доме и придомовой территории:

свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

справку республиканского статуправления о включении в ЕДРПОУ;

устав ЖСК (ОСМД);

выписка из государственного реестра (из МБТИ) о праве собственности или о балансодержателе дома;

технический паспорт дома из МБТИ на дом и сооружения для его обслуживания;

решение органа власти о предоставлении земельного участка в пользование для строительства жилого дома, план границ отведенного земельного участка жилого комплекса М 1:500 и другие документы.

4. На основании проекта раздела территории квартала и соответствующей землеустроительной документации готовится проект отвода земельного участка придомовой территории. Землеустроительная организация:

заключает договор на проведение землеустроительных работ;

проводит геодезические работы по определению на местности границ землепользования в натуре;

разрабатывает техническую документацию по землеустройству.

направляет необходимые материалы для согласования в различные инстанции

( управление земельных ресурсов,  управление экологии; управление охраны историко-культурных ценностей);

направляет проект отвода на землеустроительную экспертизу;

готовит предложения по проекту решения горсовета об отводе придомовой территории.

5. На основании подготовленной документации городской совет принимает решение о передаче земельного участка придомовой территории в собственность или пользование ОСМД и утверждает проект земельного участка. Согласование документации придомовой территории может осуществляться в порядке, определенном органом местного самоуправления.

6. На основании решения городского совета проводятся работы по вынесению границ земельного участка в натуре (на местность), оформляется государственный акт о праве собственности на земельный участок, или заключается договор аренды.

7. Получив право собственности его необходимо зарегистрировать в установленном порядке. Государственная регистрация – это внесение в Единый реестр прав на недвижимое имущество. Заявление необходимо подать с приложением пакета документов.

Зачем оформлять в собственность придомовую территорию

На сегодняшний день практически 90% квартир жилищного фонда приватизированы, а значит находятся в частной собственности жильцов. Исходя из этого, если ваш дом устареет и станет нежилым, государство максимум, чем сможет помочь, это предоставить временное социальное жилье, которое, увы, на сегодняшний день практически не строится. При таком раскладе запросто можно оказаться на улице. Также как и в случае, если с вашим домом что-то произойдет, возник пожар, взорвался газ (упаси судьба от такой беды, но жизнь есть жизнь). В случае же оформления земли вы сможете продать земельный участок, на котором построен дом, вместе с придомовой территорией и возместить хотя бы часть понесенных убытков. Это крайний случай, а вот случай из повседневной практики. Сегодня то в одном, то другом районе Симферополя, как и по всему Крыму, возникают конфликты с новыми застройщиками, которые на придомовой территории вознамерились построить новый дом, либо магазин, либо автозаправку, тем самым лишая законных жильцов зеленой зоны, спортивных и детских площадок и т.д.  Если же придомовая территория будет принадлежит жильцам, то никакие органы власти ни смогут иметь право распоряжаться вашим жизненным пространством, никто уже не сможет построить на ней без вашего разрешения ни гараж, ни магазин. Вот только не стоит бояться взять на себя ответственность: вначале создать ОСМД, а потом и заняться оформлением придомовой территории.